Что я сказал совету директоров посуточно
В прошлую пятницу мне дали возможность свидетельствовать перед руководящими принципами аренды в отношении текущего состояния мультификсирующего рынка. RGB - это организация, которая устанавливает легальную арендную плату для аренды арендуемых квартир в Нью-Йорке. Мое свидетельство сосредоточено на некоторых фундаментальных проблемах в системе, и потребность в руководящих принципах увеличивается, что компенсирует владельцам достаточно достаточно, чтобы разобраться с эскалацией операционных расходов.
Мое свидетельство появляется ниже:
Доброе утро и спасибо за возможность обратиться к вам сегодня. Меня зовут Робертнакал, и я являюсь председателем и учредительным партнером Massye Knakal Realty Services. Massey Knakal - это здание продаж брокерской компании, которая имеет четыре офиса и 150 сотрудников, охватывающих район Метро Нью-Йорка. Компания была основана в 1988 году и на сегодняшний день, продала более 4000 инвестиционных объектов, имеющих совокупную рыночную стоимость, превышающую 12 миллиардов долларов. Я лично бронировал продажу почти 1100 объектов, имеющих рыночную стоимость, превышающую 6 миллиардов долларов. Большинство этих продаж привлекли арендные апартаменты жилых домов.
В этой роли я подвергался широкому решению владельцев квартирных зданий и инвесторов, и мои последние взаимодействия с этими людьми заставили меня беспокоиться о где возглавляет многоцветный рынок. Мои проблемы стебля от моей любви к этому городу и то, что я считаю, в интересах Нью-Йорка.
На многофильмом рынке, недавние события вызвали беспрецедентный уровень неопределенности в отличие от всего, что я видел в 26-летний лет я бросил в Нью-Йорке. Любой экономист скажет вам, что на том, что рынки не любят больше всего неопределенности, и, в Нью-Йоркском рынке жилья, неопределенность изобилует.
Правила и надежные метрики создают уверенность, стабильность и доверие от участников на рынке. Важно отметить, что эта уверенность преобразует в огромное количество инвестиций частного сектора, сделанное для повышения качества нашегоЖилищный запас. Без сомнения, доверие было потрясено недавними событиями.
Последние решения Робертса в случае в Дереве в городе Штуйвезентский город-Питер Купер, который постановил, что подразделения не могли выйти из регулирования, если здание получает J- 51 налоговые льготы, опровергнуты 13 лет стандартной операционной процедуры в рамках отрасли. Участники рынка полагаются на отдел продления жилья и сообщества для обеспечения применения правил, и их письма об мнении предусматривают чертежи для операционных решений в том, что является очень сложной системой. Решение Робертса привело к вопросу о действительности письма общественного мнения DHCR. По сути, игроки в игре сейчас неясно, что рефери знает правила игры. Если рефери не понимает правил, как игроки могут чувствовать себя комфортно? HPD, Агентство, ответственное за надзор за программой J-51, в качестве, конечно, снижает налоговую выгоду процентным содержанием подразделений, удаленных от регулирования. Решение Робертса привело к вопросу о действительности позиций, предпринятых еще одним высокополагаемым агентством.
в другом тревожном правовом решении, Суд постановил, что приложение низкая арендная плата, реализованная вами , было за пределами вашей юрисдикции.
Эти события покинули отрасль, задаваемые вопросом, что являются реальными правилами, и кто или какие агентства действительно могут быть навязаны для определения параметров, в которых участники должны работать. Эти условия создали обстоятельства, при которых поток капитала, ориентированного на обновление нашего жилого фонда, был негативно повлиял на негативное влияние.
что-то, что может помочь восстановить некоторые из утраченных доверительных доверия на рынке, и впоследствии качество нашего жилья С запасом предназначен для правильной аренды Руководство увеличивается, чтобы определить RGB.
в течение многих лет, увеличиваетсябыли неадекватными для покрытия постоянно растущих эксплуатационных расходов. Когда я начал в бизнесе, в 1984 году, в 1984 году типичная мультифайта, регулируемая аренда имущество, имело операционные расходы, которые в среднем примерно на 20 процентов до 25 процентов доходов. Сегодня это соотношение может составлять 60 процентов до 70 процентов или выше. Следует отметить, что эти соотношения не включают какую-либо расчет обслуживания долга. Благодаря четко консервативным рычагом, большинство регулируемых свойств не имеют большого значения, если таковые имеются, денежный поток. Некоторые свойства не имеют достаточного дохода, чтобы покрыть операционные расходы даже без ипотеки вообще. Основная причина, по которой мы наблюдали ухудшение принципа, заключается в том, что регламентированная аренда увеличивается просто неадекватна относительно увеличения расходов.
Например, в общей сложности годичный RGB увеличивается, возвращаясь к 1984 году на 97 процентов Отказ Если мы соединем их увеличение, увеличение растет до 149 процентов. Налоги на недвижимость, с другой стороны, выросли на множестве этого. Исследование сотен регулируемых жилых домов, проведенных Massey Knakal, показало влиятельные результаты. В 1984 году налоги на недвижимость в среднем около 1 доллара за квадратный фут. Выходные здания в среднем около 96 центов, а в зданиях лифта, налогов в среднем около 1,04 доллара. Сегодня налоги на недвижимость варьируются от 6 до 13 долларов. Это приводит к увеличению налога на 600 процентов до 1300 процентов.
Другие расходы также оказали рост аренды на широком поле. В этом году Пико, на 3,4 процента, явно вводит в заблуждение и неадекватно. Хотя цены на газ слегка снизились, большинство многоцветающих зданий нагревают с помощью нефти № 4 или № 6. В прошлом году № 4 нагревательное масло можно приобрести за 1,31 доллара за галлон. Сегодняшняя цена составляет 2,20 доллара, увеличение на 68 процентов. Вода и канализационные заряды видели двузначную увеличение на протяжении многих лет, с увеличением на 12,9 процента в прошлом году.
также чрезвычайно важно рассмотреть вопрос о том, что корзина расходов, на которых основана PICO не был обновлен с 1984 года. СЗатем были сотни требований и обязательств, размещенных на владельцах многофильмовых недвижимости, все из которых связаны с ними расходы, являются ли они административными или фактическими. Каждый год в лабиринт добавляются все больше условий, которые составляют нашу систему регулирования ренты. Работа с асбестом, свинцовой краской, оконными охранниками и множественными владельцами других вопросов, должны соблюдать настоящую экономическую нагрузку, не рассматриваемое в Пико.
Дополнительно, Pico не считает, что здания сейчас на 26 года Чем они были в 1984 году. Сегодня 80 процентов мультифаксиновых свойств Нью-Йорка находятся не менее 60 лет. Эти свойства требуют постоянного ремонта, а индекс цен не учитывает, что услуги должны быть предоставлены чаще, как возраст зданий. Если прогнозируемое сантехник для посещения здания в 1,2 раза в месяц в 1984 году в 1984 году он неразумно думать, что 1.7 посещения в месяц может быть более подходящим сегодня? Пико не принимает эту динамику во внимание.
без адекватной арендной платы увеличивается, в какой-то момент [из-за] неисправности между большим темпом роста затрат относительно низкого роста регулируемых аренды, эксплуатационные расходы Преверил общий доход, создавая дефицит для частного сектора для развертывания капитала в эти здания, что приведет к полному распределению нашего рынка жилья.
Есть три негативных последствия рентгеновских зданий, достигающих этой неизбежной перегибли Точка.
Во-первых, качество нашего жилого фонда будет ухудшаться и ухудшаться быстро. Будет просто не будет никакого стимула для частного капитала в виде основных улучшений капитала, отдельных улучшений квартир или инвестиций в акции.
Во-вторых, налоговая база нашего города будет негативно пострадала. Сегодня налоговые доходы, связанные с недвижимостью представляют около 50 процентов всех коллекций налоговых доходов. Эти средства отчаянно требуются для обеспечения необходимых услуг нашимЖители и предприятия.
Третий, а главное, запас аренды в городе будет значительно сокращен. Это особенно верно для единиц в свойствах лифта, где расходы на заработную плату значительно больше, чем в подпадах, благодаря профсоюзным договорам, которые продолжают усиливать расходы на заработную плату в хорошие времена или плохо. Операционное бремя расходов станет настолько велики, что владельцы останутся без выбора, кроме преобразования свойств аренды до кооператива или собственности кондоминиума, просто пройти по этому обременительному нагрузке на обиду на пассажиру апартаментов. < P> Если участники рынка знают, что аренда увеличивается, достаточно, чтобы покрыть маргинальное увеличение эксплуатационных расходов, оно восстановит некоторые из утраченных доверительных доверительных доверия и буфера некоторые из неопределенности, которые имеют такое вредное воздействие на нашу жилищную стойку. < / p>
Я призываю вас рассмотреть максимально возможное увеличение ориентирования. Низкое увеличение не создаст бы «доступность» арендаторов арендаторов, поскольку наша система рентгеновского регулирования не является доступной жилой программой вообще. Мы не имеем представления о средствах арендаторов, которые получают эту форму государственной помощи. Я знаю, что это за пределами вашей юрисдикции, но до тех пор, пока наш жилищный запас выделяется инерцией, а не экономическими способностями, мы должны рассматривать качество и количество жилищных акций и предоставляя стимулы для привлечения капитала частного сектора, без Какая система неустойчива.
Сообщение, которое вы отправите на рынок с подходящим повышением высокопоставленного руководства, состоит в том, что вы заботитесь о качестве жилищных акций в нашем городе и поддержание количества аренды единиц Нью-Йорк. Частный сектор, безусловно, будет чувствовать себя более комфортно о том, чтобы продолжать инвестировать огромные суммы капитала в более неопределенный рентгеновский рынок жилья, если бы это было так.
Спасибо за ваше времясегодня.
Робертнакал - это председатель и партнер Massyey Knakal Realty и бронировал продажу более 1 050 свойства в его карьере.
комментариев