Может ли строительство на земле NYCHA спасти план доступного жилья де Блазио?

  • 23-12-2020
  • комментариев

Здания NYCHA. (Фото: Управление жилищного строительства Нью-Йорка) (Фото: Управление жилищного строительства города Нью-Йорка)

11 января мэр Билл де Блазио провел пресс-конференцию в районе Бедфорд-Стайвесант в Бруклине, чтобы отпраздновать закладку фундамента. построить или сохранить 40 000 квартир по ценам ниже рыночных за первые два года своего пребывания в должности - поставив его в срок, чтобы достичь своей цели - построить или обслужить 200 000 таких квартир к 2024 году.

В то время г-н. де Блазио даже не рассматривал возможность того, что налоговый кредит 421a для застройщиков, который стимулирует создание доступного жилья, может истечь 15 января. Строительные профсоюзы и отрасль недвижимости на шесть месяцев оказались в тупике из-за новых преобладающих стандартов заработной платы. будет записано в сокращение, с тех пор, как губернатор Эндрю Куомо и законодательное собрание штата решили в июне, что обе стороны должны прийти к соглашению о минимальной заработной плате, иначе освобождение исчезнет.

Вики Бин, комиссар городского управления t of Housing Preservation and Development, признал бы, что многие из начавшихся в 2015 году строительных работ были результатом того, что интересы в сфере недвижимости вышли из берегов, прежде чем перерыв мог исчезнуть.

«Мы определенно видели рост в разрешения на строительство, несомненно, являются результатом желания залезть в землю до 421a », - сказала она репортерам.

Конечно, срок действия 421a истек. А рынок частного жилья, на который г-н де Блазио рассчитывал при строительстве своих доступных квартир, находится в упадке.

Лидеры отрасли недвижимости, включая тех, кто давал показания под присягой на суде над бывшим лидером большинства в Сенате штата Дином Скелосом в декабре утверждали, что налоговая скидка абсолютно необходима для их бизнес-модели. Инсайдеры, собеседники Observer полагают, что новый лидер большинства в Сенате штата Джон Фланаган внесет новую версию 421a в свой законодательный орган, и они ожидают, что г-н Куомо в конечном итоге поможет разработать новую программу в конце законодательной сессии в июне. .

Но это означает, что рынок недвижимости проживет шесть месяцев без сокращения выбросов, что, скорее всего, приведет к сокращению строительства доступного жилья и, таким образом, затруднит мэру достижение своих показателей на 2016 год. есть большая вероятность, что любая программа, заменяющая 421a, будет включать положения, требующие преобладающей заработной платы. Заместитель мэра г-на де Блазио по вопросам жилья Алисия Глен утверждала, что такие стандарты могут привести к тому, что не будут построены до 17 000 квартир среднего класса и малообеспеченных слоев населения.

Как и многие другие вещи, которые имеет г-н де Блазио. Он пытался повлиять - налоги на богатых, минимальная заработная плата, законы об аренде, Столичное транспортное управление - принятие решения по 421a будет происходить над его головой, в Олбани. Но есть важный общественный ресурс, который мэр контролирует почти в одностороннем порядке: Управление жилищного строительства города Нью-Йорка.

NYCHA, как и все операторы государственного жилья, получающие федеральное финансирование, должно соблюдать правила, которые Департамент жилищного строительства и Городское развитие в Вашингтоне, округ Колумбия. Но администрация г-на де Блазио засвидетельствовала перед Советом, что HUD обычно разрешает городу делать то, что он считает необходимым, с проблемной властью.

Именно с этого разрешения г-н. де Блазио намеревается оживить NYCHA с помощью своего плана NextGeneration. В основе этого плана - создание 17 000 новых единиц жилья на территории властей, 13 500 из которых будут построены по ценам ниже рыночных, что администрация назвала важной частью предложения плана доступного жилья по строительству 80 000 новых доступных домов. квартир по всему городу.

Большинство административных зданий было построено между 1935 и 1960 годами и следовало популярной в то время схеме «башня в парке», что означает, что застройки часто включают большие открытые пространства, которые мэр намерен «залить» новостройкой. А на недавних слушаниях в совете в Башнях Айзека-Холмса Верхнего Ист-Сайда высшие должностные лица NYCHA заявили, что у них есть возможность сделать этот частный застройку жизнеспособным без 421a.

Во-первых, важно понять, как 421a работал. Когда он был запущен в период экономического спада 1970-х годов, он позволял застройщикам избегать повышения налогов на основе улучшений собственности (то есть нового строительства) в течение трехлетнего периода строительства и в течение десятилетнего интервала после него. По мере того, как в 80-е годы рынок улучшался, штат создал «географическую зону отчуждения» между 14-й и 96-й улицами Манхэттена, где застройщики должны были либо установить цену на 20 процентов своих квартир ниже рыночной, либо купить сертификат, позволяющий строить доступные квартиры. где-нибудь еще.

Государство продолжало возиться сGEA, пока он не охватил весь Манхэттен и быстрорастущие районы внешних районов. Это также усилило стимулы для доступного жилья, позволяя застройщикам пользоваться кредитом еще на 10 лет, если они увеличат количество квартир ниже рыночных, с другими стандартами для разных частей города.

На последних слушаниях в Совете. На неделе NYCHA и представители города засвидетельствовали, что они могут равняться или превосходить преимущества 421a с помощью двух инструментов.

Поскольку технически это частное предприятие, в течение десятилетий NYCHA выделяло 30 миллионов долларов вместо -налог города на его 2563 здания. В рамках плана NextGen по стабилизации финансов власти г-н де Блазио согласился отказаться от этой выплаты. И представители NYCHA на слушании на прошлой неделе заявили, что они могут передать этот отказ от права на новое строительство на государственной собственности.

«У NYCHA есть возможность пройти через освобождение от налогов для нового строительства», - генеральный советник NYCHA Дэвид Фарбер. свидетельствовал. «Мы можем это определить, если это необходимо для поддержки девелоперского проекта. Мы можем сделать это. Вопрос в том, сделаем ли мы это, это необходимо для новой застройки? »

И Лейла Бозорг, начальник штаба HPD, сказала, что заполняющие блоки для арендаторов, зарабатывающих менее 60 процентов от установленной федеральным законом площади. средний доход - примерно 46 600 долларов на семью из трех человек - может иметь право на получение налогового кредита штата в размере 420 центов. Это освобождение делает все такие квартиры, которые составляют половину запланированных в рамках NextGen, которые построены зарегистрированными некоммерческими организациями, «полностью освобождаются» от всех местных сборов.

Фактически, строительство доступного жилья на территории NYCHA могло иметь Дополнительное преимущество: это может быть дешевле, чем строительство в частной собственности. Г-жа Бозорг заявила, что HPD тратит в среднем от 65 000 до 70 000 долларов на субсидии на создание доступного жилья, не включая налоговые льготы, большая часть которых покрывает стоимость земли.

Город сообщил Observer, что у них нет подсчитывает, сколько стоит субсидирование квартиры ниже рыночной в застройке.

Тем не менее, председатель NYCHA Шола Олатой заявила на слушаниях в Совете, что ее команда продолжит основывать свои модели застройки на предположении Олбани воскресит 421a. И HPD сообщила Observer, что у нее нет планов по ускорению или ускорению процесса заполнения, чтобы компенсировать неизбежное замедление развития, вызванное потерей, пусть и временной, снижения выбросов.

«Наша позиция заключается в том, что мы поддерживаем. NYCHA полностью в своем плане NextGen NYCHA, и это часть нашего плана доступного жилья, и мы поддерживаем его с 421a или без него », - сказал Дэвид Куарт, заместитель комиссара по стратегии, исследованиям и коммуникациям HPD.

На данный момент NYCHA публично определило только пять своих жилищных комплексов - из 334 по всему городу - которые оно намеревается построить: в трех из них будет построено 100% доступное новое жилье, а в двух - 50/50 ниже. - жилье по рыночной и рыночной цене.

комментариев

Добавить комментарий