НАЗВАНИЕ
Стоимость жилищной политики: оставляют мало причин, чтобы сохранить структуру финансирования Федерала, как это 11x11x11xв соответствии с предположениями, что две спонсируемые правительство предприятия (GSE) остаются федеральными субъектами в некоторой степени, что они гарантируют где-то в Регион из 1 триллиона долларов в новых жилых помещениях каждый год, и использование процессуальных правил, изложенных в Федеральной Законе о федеральной реформе (FCRA) 1, CBO определила, что новые ипотечные гарантии, выпущенные между финансовыми годы 2011 года и 2020 года, добавит 44 миллиарда долларов США на федеральный Cofffer.
Но это находка квалифицируется его исчислением и его сосредоточением на новой активности для исключения будущих потерь на устаревшие воздействия; Сама по себе это не предлагает никакой основы для увековечения нынешней структуры США жилищного финансирования.
Долгий путь к ясности
Это сентябрь отмечает второй Годовщина назначения Федеральной администрации жилищного финансирования Фанни и Фредди к консерватории, договоренность, при котором FHFA наделена полномочиями, обычно присваивающими на управление, ее совет и акционеров. В течение этого периода старшие предпочтительные акционерные инвестиции казначейства отдела казначейства составили 148 миллиардов долларов, огромную сумму любыми измерениями.
Сторонники консерватора - который был на месте под республиканской администрацией - утверждают, что вмешательство правительства Удержал большую работу рынка корпуса, даже если его пульс остается неглубоким. В свидетельствах до Дома подкомитета на рынках капитала, страхования и спонсируемые правительством предприятиями 15 сентября, исполняющий обязанности директора ФШФА, Эдварда Демарко, подтвердил мнение о том, что «ни одна компания не будет способна служить ипотечным рынком сегодня без Продолжающаяся финансовая поддержка, предоставленная казначейством ".
Но в сентябре 2008 года, представление о том, что расходы будут расти настолько высокими или что будущее GSES, останутся в Limbo для этого, возможно, было бы уволено из-под контроля. Хотя с дебатами над судьбой этих учреждений только сейчас выходит на первый план, и с GSES, работающими в качестве инструментов политики, даже если они не являются агентствами правительства формально, бюджетное обновление является необходимой проверкой реальности.
С 2008 года убытки на GSES составили 226 миллиардов долларов. Убытки о кредитной гарантии кредитно-кредитного бизнеса представляют почти 75 процентов от этого общего объема. Разница между инвестициями казначейства и убытками GSE составляет 78 миллиардов долларов в убытки, которые несут акционеры. В настоящее время FHFA в настоящее время работает над обновлением до его оценки общих прогнозируемых убытков, которые оно до сих пор указано, будет менее 400 миллиардов долларов в тяжелых стрессовых сценариях. В соседних случаях Фанни Мэй и Фредди МАК, ипотечные страховщики также под давлением. С другой стороны, 10 из 12 федеральных банков домашних кредиторов были прибыльными во втором квартале.
Так почему оценка восхищения вклада GSE в отчете CBO? Положительный результат от анализа побочных книг отражает ограничения материалов в параметрах предписанного анализа. В частности, CBO указывает на то, что бесперебойная ставка без рисков обязательно не может принять участие в рыночных рисках, с которыми сталкиваются правительство. Но правительство предпринимает риск на рынке с помощью своих разоблачений GSE.
и поэтому в альтернативном бухгалтерском учете честных ценностей CBO считает, что деятельность GSE будет стоить налогоплательщиков на 53 млрд долларов в течение 10 лет. Сторонники долгосрочного консерватора могут утверждать, что это небольшая цена для оплаты триллионов в гарантиях, которые будут продолжать ипотечные ставки низкими. Установка этого аргумента в сторону на данный момент, 53 миллиарда долларов - это номер, используемый CBO в его опубликованных оценках бюджета.
Усложняется вопросом, Администрация Обамы составляет расходы на консерваторию на кассовой основе, изолировать Поток старших предпочтительных акций инвестиций и полученные выплаты дивидендов. Предположения, лежащие в основе этого анализа, предлагают комнату для скептицизма, но и приводят к сетку вклада в чистый положительный бюджетный вклад в размере 8 миллиардов долларов.
Я буду ясно в моих приорах: хотя несовершенственное, оценка CBO на 53 млрд. Долл. Тег более достоверный, чем расчеты FCRA и администрирования.
Будут GSES затвора обычного магазина?
При условии, что GSES остаются инструментами Политика в течение следующего десятилетия, анализ CBO становится академическим упражнением. По всему диапазону возможных результатов, долгосрочное укрепление консерватора без какой-либо регулировки в мандате GSES, масштаба и мероприятия является наименее вероятным сценарием. До сих пор консерваторство означало жесткие ограничения на новый продукт и развитие услуг. В своем вышеупомянутом показании г-н Демарко заявил следующим образом:
"... в консерваторе, предприятия будут ограничены продолжатьEAR существующие основные деловые мероприятия и предпринимаемые действия, необходимые для продвижения целей консерватории. Я не уполномочил каких-либо новых продуктов из-за оперативных задач, присущих новым предложениям продукта, и необходимости предприятиям уделять полное внимание ущербам мероприятиях по смягчению последствий и восстановление внутренних слабостей ... Этот подход еще более уместный для предприятий, учитывая их неопределенным Будущее и зависимость от налогоплательщиков средств ... »
Среди наблюдаемых метрик более жестких рисков риска, средний кредитный рейтинг для заемщиков в единобрачных бизнес-бассейнах увеличился в Fannie Mae (от 716 в 2007 году до 758 года) и Freddie Mac (с 718 до 750). Коэффициенты с кредитом к стоимости упали. И Alt-A и процентные кредиты упали примерно от одной трети нового бизнеса примерно на 2 процента в Fannie Mae и на 1 процент на Freddie Mac.
Остается базовый вопрос: следует ли полную веру и Кредит федерального правительства будет использоваться для субсидирования стоимости домовладения? Или если роль правительства будет более узко определена; Например, ограничивая решение вариантов потребностей в жилье с низким доходом? У нас еще нет ответа на то, где политика примет финансирование жилья. Ранние признаки предполагают, что общественное вмешательство будет более сосредоточено. Свидетельство г-на Демарко отражает столько же:
"... в будущем дизайне нашей системы финансирования жилищного финансирования, осторожное рассмотрение нацеливается на нацеливание субсидий к конкретным группам, которые законодатели определяют гарантию, что выгоду. ... Независимо от каких-либо конкретных государственных ассигнований или ценовых инициатив, явную кредитную поддержку для всех, кроме небольших порций ипотеки, на вершине существующей налоговой французской ипотечной проценты, дополнительно направит инвестиционные доллары нашей нации в сторону жилья. ... "
Подсчет наших копейки
в этом последнем заявлении, г-н Демарко повышает все более уместный вопрос о затратах на жилищную политику, кроме специфики текущих потерь спада. После финансового кризиса наше коллективное чувство того, что представляет собой большую сумму денег, изменилось. По сравнению с первым стимулом при президенте Буш - когда относительно небольшие чеки были отправлены американцам весной 2008 года - мы оценены по размеру последующих усилий по стабилизации и восстановлению экономики.
Тяжелая реальность - это то, что мы не можем позволить себе делать все, и мы не должны стремиться. Субсидии по обычным ипотекам и допущениям о необходимости государственной поддержки вторичного ипотечного рынка должны быть отделены от стада священных коров и тщательно изучены - для их целей политики и их влияния на их влияние на экономику и фискальную и финансовую стабильность.
Закат длительного вмешательства правительства на обычных жилищных рынках должен быть одним из вариантов в этой дискуссии.
< P> Сэм Чанхан, к.т.н., является глобальным главным экономистом и исполнительным вице-президентом реальной капитальной аналитики и адъюнктором недвижимости в Уортоне.
комментариев