Налоговая сделка и коммерческая недвижимость
Если вы регулярно читаете мою колонку, то знаете, что я часто обсуждаю взаимосвязь между относительным уровнем занятости и здоровьем основных основ недвижимости. Во время прошлой рецессии наша экономика потеряла около 8,4 миллиона рабочих мест, что оказало значительное негативное влияние на наш рынок недвижимости. С тех пор как рецессия официально закончилась, создание рабочих мест было слабым, и эти неутешительные результаты во многом объяснялись огромной неопределенностью, существующей в нашей экономике.
Эта неопределенность была основана в первую очередь на отсутствии четкой налоговой политики ; отсутствие прозрачности или понимания истинного финансового воздействия национальной программы здравоохранения; и влияние нового пакета финансовых правил, которое еще предстоит определить. Хотя для полного понимания последних двух последствий могут потребоваться годы, на прошлой неделе мы немного приблизились к пониманию того, как может выглядеть наша налоговая картина в следующие два года.
На этой неделе, после вероятного одобрения Конгресса, мы должен увидеть, как президент Обама подписывает новый налоговый пакет, который демонстрирует его способность работать с республиканцами в Конгрессе. После обстрела, предпринятого демократами на промежуточных выборах, страна ждала, чтобы увидеть, какой курс собирается предпринять президент в отношении своего подхода к управлению. Останется ли он идеологом и останется на левом фланге, как Джимми Картер, или он будет двигаться в сторону центра и довести дело до конца, как Билл Клинтон? Пока что, похоже, он находится где-то посередине.
В прошлый понедельник президент достиг договоренности с лидерами республиканцев в Конгрессе о далеко идущем налоговом пакете, который позволил бы нынешним ставкам подоходного налога оставаться в силе в течение еще два года, даже для тех, кто находится в самой высокой налоговой категории. Сделка снизит налоги на заработную плату рабочих на 2 процента в течение одного года; будет стимулировать инвестиции в бизнес за счет благоприятного налогового режима; и восстановит налог на наследство, но на уровне 35 процентов с исключением 5 миллионов долларов, в отличие от 55 процентов с исключением 1 миллиона долларов, как это было бы в случае отсутствия соглашения. Эти вопросы были в центре внимания республиканцев. В обмен на это было продлено пособие по безработице на 13 месяцев для длительно безработных.
Наличие президентом одобрения и согласия на эту сделку важно как с экономической, так и с политической точки зрения. Политические последствия были серьезными, так как позиция президента вызвала серьезные потрясения в Демократической партии. В течение первого года его пребывания в должности его почти исключительное внимание к здравоохранению за счет любого ощутимого сосредоточения на создании рабочих мест или экономике привело к тому, что он потерял поддержку центра, который его избрал. Об этом свидетельствуют исторические колебания на промежуточных выборах, когда независимые избиратели переместились на удивительные 24 процента - с 18 процентов на демократических выборах 2008 года до 6 процентов на республиканских на промежуточных выборах. Никогда раньше не наблюдалось такого размаха.
Во время своего второго года пребывания в должности президент Обама потерял поддержку со стороны некоторых из своих баз, которые были разочарованы отсутствием продолжения по многим из своих обещания кампании и его предполагаемый отказ от своих идеологических основ. Его либеральная база расстроена тем, что (1) он не стал упорнее бороться за общественный выбор в реформе здравоохранения; (2) залив Гуантанамо все еще открыт; (3) пакет стимулов на сумму почти 900 миллиардов долларов был слишком скромным; (4) он выглядел слишком почтительным по отношению к Уолл-стрит в своем пакете финансовых реформ; и (5) мы все еще вовлечены в войны на Ближнем Востоке и в Южной Азии. Нынешнее предложение о налоговой сделке заставляет демократов, особенно в Палате представителей, восстать против президента.
На своей пресс-конференции, когда президент, пытаясь обосновать свою позицию по этому вопросу, сказал: «Моя работа состоит в том, чтобы делаю все, что в моих силах, чтобы эта экономика двигалась », - он как будто говорил, что налоговые ставки имеют значение для экономического роста. Это было воспринято его либеральными взглядами как богохульство. Удивительно, но похоже, что он просто заключил эту сделку с республиканцами в Сенате без предварительной продажи идеи своей партии. Для профессионалов-демократов в области политики необъяснимо, что он либо не знал, либо не мог заручиться поддержкой в собственной партии (по крайней мере, на данный момент).
Очевидно, это был не компромисс, на который президент мог бы радоваться. Главной темой Обамы во время предвыборной кампании 2008 года было прекращение налоговых льгот времен Буша для самых богатых 2% американцев. Но, по словам Билла Клинтона, «Иногда нужно делать то, что нужно».
ПОСЛЕДНЯЯ НЕДЕЛЯ МОЖЛА быть возможностью для президента, наконец, принять двухпартийность он проводил кампанию. Имея проблемы с крайне левыми из-за того, что они недостаточно либеральны и никогда не могли победить крайне правых, возможно, он думал, что это налоговое соглашение сделает его более привлекательным для центра. К сожалению, его позиция была бы воспринята лучше, если бы он, казалось, считал эту центристскую позицию правильной. Он изобразил сделку как нечто, что он действительно считал ужасным, но то, что он должен был сделать. Такой подход не принесет успеха, и, что более важно, особенно с точки зрения недвижимости, это означает, что этот налоговый вопрос будет вынесен на обсуждение в качестве центральной темы на выборах 2012 года.
Последствия этой налоговой сделки для рынка коммерческой недвижимости немаловажны. Налоговые льготы для определенных объектов недвижимости останутся неизменными, так как законопроект продлевает на два года специальное 15-летнее возмещение затрат на определенные улучшения арендованного имущества, строительство и улучшение ресторана и улучшение розничной торговли. Возможность списать стоимость застройки арендаторами в течение 15 лет, а не 39 лет особенно важна для владельцев коммерческой недвижимости, которые могут иметь отрицательные позиции в капитале. Девальвация собственности, а также возросший спрос на уступки со стороны арендаторов, ищущих помещения, создали цикл отрицательной обратной связи, при котором владельцы не могут позволить себе застраивать площади, в результате чего уровень вакантных площадей остается высоким, что оказывает еще большее давление на снижение стоимости. Это положение о возмещении затрат поможет владельцам справиться с этой негативной петлей.
Предлагаемая сделка также предусматривает продление на два года положения, позволяющего благоприятно относиться к расходам, связанным с очисткой умеренно загрязненных заброшенных территорий. Эти сайты могут быть значительно дороже в разработке, чем другие сайты. Город Нью-Йорк особенно активно пытался создать доступ к государственным фондам и стимулам для разработчиков очистить эти зараженные участки, но помощь на федеральном уровне более чем приветствуется.
Предлагаемая сделка также требует продление на два года амортизации бонусов для стимулирования капиталовложений со стороны бизнеса. До конца 2011 года будет разрешена 100-процентная франшиза, а в 2012 году сумма составит 50 процентов.
Наиболее важным влиянием на рынок недвижимости является то, что ставка прироста капитала в соответствии с этим предложением, останется на уровне 15 процентов в течение следующих двух лет. История показала нам, что, когда определенная деятельность становится более дорогой, ее происходит меньше. Увеличение налога на прирост капитала привело бы к значительному сокращению объемов продаж зданий. По иронии судьбы, рынку продажи зданий помогло ожидание повышения ставки налога на прирост капитала, поскольку многие продавцы решили продать недвижимость в 2010 году, чтобы воспользоваться низкой ставкой в этом году. Процесс продажи недвижимости - это не то, что можно сделать в течение нескольких часов или дней, поэтому многие продавцы, заинтересованные в использовании нынешних ставок прироста капитала, решили разместить недвижимость на рынке летом или в начале падать. Многие из этих объектов недвижимости уже закрыты или находятся в рамках контракта на продажу без оговорки об исключении обстоятельств в случае, если ставки прироста капитала не вырастут. Этот внешний эффект обеспечил рынку порцию адреналина в то время, когда он был необходим.
Судя по тому, как нынешняя налоговая сделка была представлена президентом, почти наверняка потенциальное увеличение ставка прироста капитала снова станет проблемой для рынка недвижимости во второй половине 2012 года. Это может привести к еще одной положительной волне продаж на рынке недвижимости перед еще одним ожидаемым повышением налогов на прирост капитала в 2013 году.
Еще одно влияние, которое эта предлагаемая сделка окажет на рынок недвижимости, состоит в том, что она сохранит налог на дивиденды на уровне 15 процентов, а не 39,6 процента, который они планировали достичь в отсутствие соглашения. Это очень позитивный момент для инвестиционных фондов в сфере недвижимости, которые стремятся и дальше получать доступ к огромным объемам капитала с публичных рынков. Как и ожидалось, REIT были одними из самых активных покупателей в Нью-Йорке, учитывая их способность получать доступ к этому государственному капиталу, а предлагаемые более низкие ставки налога на дивиденды служат хорошим предзнаменованием для притока капитала в акции.
Первый. Вопрос, влияющий на механизмы на рынке коммерческой недвижимости, который не был рассмотрен в каких-либо отчетах о налоговом предложении, заключается в том, как будут учитываться налоги на передаваемые проценты. В течение 2010 года было много разговоров об изменении режима налогообложения переносимых процентов с ставки прироста капитала на обычную ставку дохода. Это имело бы серьезные последствия для структуры синдикации и, в частности, операций по развитию.
С точки зрения жителей Нью-Йорка, две вещи заметны2об этом налоговом предложении. Во-первых, жители Нью-Йорка получат продление на два года налоговых льгот Liberty Zone для государственных облигаций и вычетов на оплату общественного транспорта для пассажиров пригородных поездов. Во-вторых, сенатор Чарльз Шумер явно молчал по этому поводу. Он пытался заручиться поддержкой законодателей, чтобы они твердо отреагировали на отмену нынешних налоговых ставок для тех, кто зарабатывает более 1 миллиона долларов в год. Как и в прошлом году, он внимательно следил за положением Гарри Рида как лидера большинства, поэтому он не занял прозрачной позиции в отношении администрации, несмотря на влияние на Нью-Йорк.
< p> Суть в том, что эта предлагаемая налоговая сделка, если она будет одобрена Конгрессом, будет очень хороша для рынка продажи инвестиций в коммерческую недвижимость. Предотвращение роста затрат на ведение бизнеса способствует увеличению активности. Это верно независимо от того, говорим ли мы о строительстве площадей для арендаторов или продаже инвестиционной недвижимости. Будем надеяться, что это предложение будет принято.
Роберт Кнакал - председатель и партнер-основатель Massey Knakal Realty Services За свою карьеру он выступил посредником при продаже более 1100 объектов недвижимости, рыночная стоимость которых превышает 6,8 млрд долларов.
комментариев